【负责人解读】宿州市房产管理服务中心副主任朱加文《宿州市商品房预售资金监管办法》政策解读

近日，市政府出台了《宿州市商品房预售资金监管办法》（市政办秘〔2021〕14号）（以下简称《办法》）。现就《办法》解读如下：

一、制定背景和依据

（一）制定背景

贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，切实落实地方主体责任，坚持国家对房地产市场分类调控、因城施策的要求，保持我市房地产市场调控政策的连续性和稳定性。

（二）制定依据

1．《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五规定，“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”

2．住建部《城市商品房预售管理办法》第十一条规定，“开发企业预售商品房所得款应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法由房地产管理部门制定”。

3．国家住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）明确要求，各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金要全部纳入监管账户。由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设，预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设竣工交付。

4．国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号），“对没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。”

二、制定意义和总体考虑

（一）贯彻落实中央、省对稳定房地产市场的要求。规范预售资金缴存和拨付行为，确保预售资金专款用于工程建设，按时交付竣工验收合格的商品房，防范化解房地产金融风险，减少和避免“烂尾楼”发生，保障购房人的合法权益，防范交易风险，促进房地产市场平稳健康发展。

（二）适应当前我市房地产市场发展的客观要求。2013年，我市出台了《宿州市新建商品房预售资金监管暂行办法》（宿政办发〔2013〕10号）建立以政府监管为主，银行配合为辅的预售款监管模式，促进了开发项目顺利实施,但近年来，我市房地产市场发展迅猛，房地产市场监管难度和风险逐步加大，不稳定因素增多，加之国家政策调整，经济社会形势发生变化，原监管办法部分条款已不适应当前政策形势的需要，新的形势要求我们要有新的办法，用科学有效的预售款监管制度，管好预售款，促进市场平稳健康发展。

三、制定过程

自2020年以来，按照国家的有关法律、法规及国务院、住建部的有关规定，借鉴外地先进经验，结合我市《宿州市新建商品房预售资金监管暂行办法》实施几年来的利弊得失，宿州市房管中心牵头起草了《办法》（征求意见稿）。按照相关要求，分别召开了相关科室及房地产企业座谈会，并将文稿送中国人民银行宿州市支行、市银保监分局、市公积金管理中心、市市场监管局、市住建局等相关职能部门征求意见，同时在房管中心官方网站公开征求意见。在征求了多方面的意见和建议后，予以修改完善。经市房管中心合法性审查和集体研究并通过市司法局合法性审查、市市场监管局公平竞争审查后，形成送审稿，经2021年4月28日市政府第57次常务会议审议通过。 2021年5月17日正式印发施行。

四、主要内容

《办法》共26条。主要包括职能界定、收存管理、使用管理、责任追究等内容。重点内容如下：

（一）明确监管职责。根据职权法定原则，本办法明确市房产管理服务中心根据授权负责商品房预售资金的监督管理并组织实施，明确监管银行在商品房预售资金监管过程中依据合作协议和三方监管协议应履行的职责，这是在原有基础上的优化，对后续资金监管工作提供保障。

（二）全额全过程监督管理。商品房预售资金采取全程全额的监管模式。商品房预售资金的监管期限，自核发《商品房预售许可证》开始至完成不动产首次登记并落实房地产开发项目意见书载明的必要配套设施为止。

（三）明确开发企业不得直接收取房价款。开发企业与买受人签订商品房预售合同后，不得收存现金额（包括定金和房价款）或通过其他账户收存购房人支付的房价款，由买受人直接将购房款交存到监管账户。购房人贷款的，贷款银行应按照借款合同约定的时间和金额将贷款直接划转到监管账户。

（四）商品房预售资金分类管理，按进度核拨。监管专用账户的商品房预售资金分重点监管资金和一般监管资金。重点监管资金是指本监管项目达到竣工验收交付条件所需的工程建设费用，用于购置本项目建设所必需的建筑材料、设备及支付建设施工进度款，重点监管资金按进度分节点使用。同时根据房地产市场情况、商品房预售许可条件变化、企业信用考评结果和信访维稳等工作需要，制定调整重点监管资金使用节点、留存比例细则，报宿州市房地产市场调控工作协调领导小组同意后实施。

五、创新举措

（一）使用信用分级差别化管理。《办法》新增了商品房预售资金留存的比例与房地产开发企业诚信等级关联。

（二）实行银行保函制度。《办法》增加了商品房开发企业可凭银行保函等额替换与其诚信等级相应额度的商品房预售重点监管资金。为进一步创新商品房预售资金监管模式，提高房地产开发企业利用率，缓解企业资金周转压力，进一步支持和服务企业发展，本办法允许房地产开发企业凭银行保函等额替换与其诚信等级相应额度的新建商品房预售监管账户的重点监管资金。

六、下一步工作   

一是制定《商品房预售资金监管办法实施细则》等配套规范性文件并组织实施，进一步明确和细化新建商品房预售资金监管工作，增强监管工作操作性；二是深入开展宣传工作，推进《办法》落地落实；三是强化执法监督，加大督导力度，对违反本办法的机构和企业依法依规处理。

七、解读人及政策咨询服务电话

解读人：宿州市房产管理服务中心党组成员、副主任朱加文

联系人：宿州市房产管理服务中心房产科张旭

咨询电话：0557-3956025