【部门解读】关于《宿州市新建住宅小区物业承接查验实施细则》政策解读

2022年7月，宿州市房管中心印发了《宿州市新建住宅小区物业承接查验实施细则》（以下简称《实施细则》），现将《实施细则》解读如下：

一、制定背景和依据

2017年，宿州市物业管理具体工作移交给各县区、市管园区进行属地管理，由各县区、市管园区负责前期物业管理和物业服务企业的日常监管。由于我市物业管理地方立法正在推进，尚未出台涉及规范物业项目交接行为监管的地方性法规，我市前期物业承接查验工作开展不规范，导致因开发商遗留问题或物业企业推卸责任而产生的物业投诉数量较大。因此，2022年7月宿州市房管中心依据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《物业承接查验办法》、《安徽省物业管理条例》等法律法规，制定出台了《宿州市新建住宅小区物业承接查验实施细则》，进一步规范新建住宅小区物业承接监管工作。

二、制定意义和总体考虑

一是加强监督指导。《实施细则》通过推动街道、社区按照物业管理职责参与前期物业承接查验工作，不断加强对建设单位和物业企业承接查验工作进行指导和监督。二是发挥基层力量。充分发挥基层管理力量，掌握辖区住宅小区基本情况，更好的处理业主投诉、化解物业矛盾纠纷，促使物业矛盾化解在基层。

三、研判和起草过程

2021年下半年，宿州市房管中心积极邀请安徽省法制协会协助，着手起草《宿州市新建住宅小区物业承接查验实施细则》初稿，经过多次交流对接，对《实施细则》内容进行了修改完善。2022年5月24日，宿州市房管中心召开物业企业和开发企业座谈会，广泛征求意见建议。同时，向各县区、园区征求意见后，对征求意见稿进行了进一步修订和完善，形成《实施细则》讨论稿。经过市司法局合法性审查和宿州市房管中心党组会研究通过后，2022年7月5日正式印发实施。

四、工作目标

加强对前期物业承接查验工作各个环节的监管，规范前期物业管理资料移交、公共基础设施设备维护等工作，维护开发建设单位与物业服务企业双方权利，督促双方严格履行各自义务，保障广大业主的基本权力，从源头解决开发商遗留问题导致的矛盾纠纷。

五、主要内容

《实施细则》重点明确了承接查验时限、实施承接查验条件、承接查验内容、承接查验程序、承接查验监督管理、承接查验协议审核。一是承接查验时限。明确在物业交付使用前15日前，完成承接查验。二是承接查验具备条件。主要内容包括完成竣工验收；市政公共设施设备按规划设计要求建成；公共服务设施按规划设计要求建成；公共配套设施设备按规划设计要求建成；共用设施设备取得合法使用手续证明并正常运行等。三是承接查验依据。主要包括物业买卖合同，临时管理规约，前期物业服务合同，物业规划设计方案，建设单位移交的图纸资料，建设工程质量法规、政策、标准和规范。四是承接查验内容。主要包括移交资料和共用部位、共用设施设备现场查验。五是承接查验流程。主要包括书面通知承接查验，确定物业承接查验方案，查验有关图纸资料，查验共用部位、共用设施设备，解决查验发现的问题，确认现场查验结果，签订物业承接查验协议，办理物业交接手续，备案。六是承接查验监督管理。主要包括各方主体职责和交接双方的法律责任。物业服务机构更迭时的物业承接查验，参照执行本实施细则的相关规定，落实各方主体的法律责任。

六、创新举措及下一步打算

一是提前明确方案。开发建设单位和物业服务企业在启动承接查验工作前明确承接查验方案，并向街道进行报备。二是三方签字确认。资料移交、现场查验由物业企业、建设单位、街道办事处三方共同签字确认。街道办事处要对双方签定的物业承接查验协议进行审核把关。三是主动存档备案。物业交接后物业服务企业持相关资料向辖区物业管理行政主管部门进行备案。

下一步，宿州市房管中心根据市级掌握的即将交付物业项目，提前通知县区（园区）物业主管部门做好承接查验指导工作。督促各县区（园区）街道、乡镇严格落实物业承接查验监管责任，规范建设单位和物业企业承接查验行为，为我市物业行业健康发展奠定基础。

七、解读人及政策咨询服务电话

解读人：宿州市房产管理服务中心物业科科长夏冰洋

咨询电话：0557-3021724