【负责人解读】宿州市房产管理服务中心主任丁远征《宿州市商品房预售资金监管实施细则》政策解读

近日，宿州市房产管理服务中心、人民银行宿州市中心支行、银保监会宿州监管分局联合印发《宿州市商品房预售资金监管实施细则》（以下简称《实施细则》），现解读如下：

一、《实施细则》制定背景和依据

（一）制定背景

１.《中华人民共和国城市房地产管理法》规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。《住房和城乡建设部　人民银行　银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》要求“商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要组成部分。市、县住房和城乡建设部门要切实履行商品房预售资金监管职责，制定商品房预售资金监管实施细则和三方监管协议文本，督促检查商品房预售资金监管实施情况。人民银行分支机构负责指导商业银行做好监管账户管理工作。银保监部门负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。市、县住房和城乡建设部门以及人民银行分支机构、银保监部门发现违法、违规行为的，要及时进行处罚”。

２.随着我市房地产行业的发展，出现部分房地产开发企业未将预售商品房所得款项用于与所销售商品房有关的工程建设，而是挪作他用，造成项目进展缓慢，延期交房甚至烂尾等事件频发。为保障房地产项目竣工交付，维护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，按照“一城一策”工作要求，落实城市主体责任，切实加强商品房预售资金监管，规范预售资金缴存和拨付行为，专款用于工程建设。

（二）制定依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》

2、《城市商品房预售管理办法》

3、安徽省住房和城乡建设厅 中国人民银行合肥中心支行 中国银保监会安徽监管局《安徽省商品房预售资金监管办法》（建房﹝2022﹞106号）；

4、《住房和城乡建设部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）；

5、《最高人民法院　住房和城乡建设部　中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）；

6、《银保监会、住房和城乡建设部、人民银行关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》。

二、《实施细则》出台意义和总体考虑

《实施细则》充分贯彻落实了《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）、《安徽省商品房预售资金监管办法》（建房〔2022〕106号）等文件规定，进一步规范商品房预售资金监管工作，保障商品房项目竣工交付，有效预防问题楼盘，降低楼盘烂尾风险，保障购房人合法权益，促进房地产业良性循环和健康发展。

三、《实施细则》研判和起草过程

《实施细则》是贯彻落实《安徽省商品房预售资金监管办法》（建房﹝2022﹞106号），自2023年1月份市房管中心开始联合人民银行宿州市中心支行、银保监会宿州监管分局，结合我市工作实际，在深入学习借鉴其他省、市工作模式和经验基础上，起草了《宿州市商品房预售资金监管实施细则》（征求意见稿）。在出台《实施细则》过程中，我中心组织多轮专题会议集中研讨和改稿，并多次征求人民银行宿州市支行、银保监会宿州监管分局、市中级人民法院、市公积金管理中心、市市场监管局、市住建局等相关职能部门、各商业银行和部分开发企业意见，并经我中心法律顾问提出法律意见、市司法局合法性审查意见、市市场监管局公平竞争性审查，形成《宿州市商品房预售资金监管实施细则》（送审稿）。2023年４月６日经市政府第31次常务会议审议通过。2023年4月14日三家联合印发施行。

四、《实施细则》工作目标

为保障房地产项目竣工交付，维护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，按照“一城一策”工作要求，进一步规范商品房预售资金监管工作，保障商品房项目竣工交付，有效预防问题楼盘，降低楼盘烂尾风险，保障购房人合法权益，促进房地产业良性循环和健康发展。

五、《实施细则》主要内容

《实施细则》共37条。包括总则；监管银行及账户；预售资金收存、拨付和使用；预售资金监管的解除、监督管理和附件等六大项内容。主要内容为：

（一）明确监管责任。根据职权、法定原则，《实施细则》明确市房管中心、人民银行宿州市中心支行、银保监会宿州监管分局按照部门职责加强对预售资金工作的指导和监督责任。

（二）监管银行的选择及账户设立。市房管中心、人民银行宿州市中心支行、银保监会宿州监管分局通过公开招标的方式确定承接监管业务的商业银行，并向社会公示。市房管中心、监管银行、房地产开发企业应当签订《三方监管协议》。房地产开发企业预售商品房时应当向承购人告知监管账户，购房合同等应载明监管账户。

（三）商品房预售资金监管实行全额全过程监管。商品房预售资金应当全部直接存入监管账户，房地产开发企业不得以任何形式使用非监管账户收取房价款。购房人申请按揭贷款的，房地产开发企业应当提供监管账户作为贷款到账账户。贷款银行、市住房公积金中心应当将按揭贷款、住房公积金贷款直接汇入监管账户。商品房预售资金分为重点监管资金和一般监管资金。重点监管资金必须用于支付项目建设必需的农民工工资、施工进度款、建筑材料、设备等相关费用，不得用于缴纳土地款、罚款以及支付借（贷）款本金和利息、营销费用、开发企业员工工资等。预售商品房项目出现重大预警性风险，可能引起重大矛盾纠纷的，市房管中心或属地政府（管委会）将该项目纳入重点监管，必要时建议设立应急监管账户，实行封闭管理。房地产开发企业应按相应节点申请支取重点监管资金。

（四）强化监督管理。开发企业违反相关规定，可停止资金拨付和预售，直至追究法律责任；商业银行违反规定，可取消监管资格，造成损失的应承担相应赔偿责任。

六、《实施细则》创新举措

（一）设立应急监管账户。《实施细则》新增预售商品房项目出现重大预警性风险，可能引起重大矛盾纠纷的，市房管中心或属地政府（管委会）将该项目纳入重点监管，必要时建议设立应急监管账户。监管银行应当予以配合将预售资金全额转入应急监管账户。

（二）配建安置房项目的房地产开发项目，预售资金全部纳入重点监管。《实施细则》新增配建安置房项目的房地产开发项目，依据协议所有预售资金全部纳入重点资金监管。监管账户内资金优先用于该栋预售商品房建设，其余预售资金根据有关开发建设方案约定合理用于安置房建设，确保项目内平衡。

七、下一步工作打算

一是深入开展宣传工作，推进《实施细则》落地落实。二是建立银行对账制度。定期与监管银行对监管项目销售资金入账情况、拨付情况进行比对，确保商品房预售资金全部进入监管账户，并按规定用于项目工程建设。三是启动商品房预售资金监管银行招标工作。市房管中心将会同人行宿州市中心支行、银保监会宿州监管分局，综合商业银行的资信状况、监管能力、服务水平、网络技术条件等因素，通过公开招标方式，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行，切实加强商品房预售资金监管。

八、 解读人及政策咨询服务电话

解读人：宿州市房产管理服务中心党组书记、主任丁远征

联系人：宿州市房产管理服务中心房产市场科张旭

咨询电话：0557-3956025