关于加强前期物业管理工作的通知

市房〔2008〕56号

各开发建设单位、物业服务企业、局属相关单位：

为规范物业管理活动，理顺建设单位、业主与物业服务企业关系，努力构建和谐社会，根据《物业管理条例》等法律法规的规定，结合我市实际，现就加强前期物业管理工作的有关问题通知如下：

一、落实前期物业服务企业

住宅物业的建设单位，在取得《商品房预销售许可证》前，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，投标人少于3个或住宅物业面积在3万平方米以下的，经市房地产管理局批准后，可以采取协议方式选聘物业服务企业。

二、落实物业管理用房

建设单位在规划设计房地产项目时，应当按下列比例配置物业管理用房：

1、物业总建筑面积为2万平方米以下的，应提供不少于60平方米建筑面积的物业管理用房。

2、物业总建筑面积在2万平方米以上的，按照不低于物业总建筑面积的3‰配置物业管理用房。

物业管理用房应为地面以上具有正常使用功能的房屋，位置应当便于物业管理活动。

建设单位预（销）售物业时，应将物业管理用房、物业共用部位、共用设施设备在销售场所公示，并向物业买受人提供书面公示材料。

三、加强前期物业服务合同管理

物业服务企业确定后，建设单位应依照建设部公布的前期物业服务合同示范文本与物业服务企业签定《前期物业服务合同》。

建设单位与物业买受人签定物业买卖合同时，应当向物业买受人明示《前期物业服务合同》，及物业服务企业、服务内容、收费标准、计费方式和起始时间。前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，经物业买受人签字确认，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。

业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。

四、明示业主临时管理规约

建设单位在销售物业之前，要制定业主临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位应当在物业销售前将业主临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

在首次业主大会通过的业主管理规约生效后，业主临时管理规约即行失效。

五、实行物业管理验收制度

开发建设单位在办理商品房初始登记前，须向物业管理主管部门申请物业管理验收，并提交以下材料:

1、规划总平面图或规划竣工验收总平面图，配套设施、地下管网工程竣工图。

2、物业移交方案。填写物业管理用房产权移交书及落实公用配套设施情况

3、设备设施的安装使用和维护保养等技术资料

4、项目测绘报告中的相关内容

1）房屋建筑面积分摊方案表

2）房产测绘面积报告表（单幢）

3）面积汇总图

4）分层平面图

5、其他相关资料

物业管理主管部门经实地察看，验收合格后出具验收合格证明。

六、规范物业服务收费行为

住宅物业综合服务费、小区车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价，非住宅物业服务收费等其他收费实行市场调节价。

住宅前期物业综合服务收费，应按照市物价局、房地产管理局《关于印发宿州市城市物业服务收费实施细则的通知》（宿价业[2005]163号）的规定，由建设单位或物业服务企业根据物业管理服务等级，对照相应的基准价格及浮动幅度，在商品房预（销）售前确定。建设单位采用招投标选聘物业服务企业，确定服务内容和收费标准的，收费标准报市物价局备案核准后执行。

实行政府指导价的物业管理服务收费实行收费许可证制度，物业服务企业收费前，应到市物价局申领《经营性服务收费许可证》，凭证收费，收费时使用税务票据。

物业服务收费应明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

宿州市房地产管理局

二〇〇八年八月六日