关于加强对物业管理公司监管力度意见反馈

一、加强从业人员业务培训

在提升物业从业人员业务技能方面，我局逐年增加了对物业管理从业人员培训频率，以适应城市小区建设快速发展和从业人员日益增多的需求。近几年来，共举办了多次物业管理技能培训班，培训主要围绕物业管理相关政策法规、电梯维护、消费安全管理等方面内容，委托省物业协会邀请相关专家进行授课，累计参加培训的学员3000多人。今年5月23日－25日，市房管局、市房地产业协会联合委托安徽省房地产业协会在萧县举办宿州市物业服务企业项目经理岗位培训班。邀请的专家从物业设施设备管理与维护、小区消防安全管理以及物业小区文明创建工作标准等方面开展为期三天的培训活动。各县区（园区）物业管理行政主管部门相关工作人员、各物业服务企业管理人员、项目负责人、设施设备专业人员等三百人多人参加培训。

二、开展建立物业服务企业信用体系工作

为推进物业服务企业信用体系建设，规范物业服务行为，促进物业服务企业加强自身建设，提升物业服务水平，市房管局积极开展建立健全物业服务企业信用体系工作。近期，我局拟写了《宿州市物业服务企业信用信息管理办法》（初稿）。根据物业服务企业在物业管理活动的良好信息和不良信息情况，依据制定的《信用等级评价评分标准》，对物业企业进行信用管理：

（一）信用等级划分为优秀（信用等级为AAA）、良好（信用等级为AA）、合格（信用等级为A）、基本合格（信用等级为B）、不合格（信用等级为C）五个等级。

（二）对于信用等级为AA级以上的物业服务企业，扶持其加快发展，做大做强；对于信用等级为B级的物业服务企业，列入行业重点监管对象，加强日常监督检查， 企业连续三年信用等级为B级的，第四个年度其信用等级直接降为C级；对于信用等级为C级的物业服务企业，列入行业信用黑名单。　

目前，《宿州市物业服务企业信用信息管理办法》（初稿）拟写完成，待具体考核评分细则等相关材料修订完善后，下发各级物业管理部门和各物业服务企业，通过建立黑名单制度、信息公开和推动行业自律等方式，推进物业服务标准规范化建设全面开展物业服务综合评价工作

三、推行 “四位一体”物业管理工作体制

    （一）“四位一体”内容

“四位一体”是指在社区党组织领导下，由社区居委会牵头，业主委员会、物业服务企业密切协作，围绕做好物业管理事务，统一部署，明确责任分工，发挥各自优势，相互支持配合，推动小区物业管理和社区公共事务管理有机结合，促进物业服务水平提升和社区文明建设，形成物业管理与社区管理良性互动机制。

（二）职责界定

社区党组织：主要负责对社区居委会、业委会和物业服务企业的组织领导，进一步发挥社区组织对业主的教育引导作用，采取多种形式，积极教育引导业主自觉遵守管理规约，配合物业管理工作，提高业主依法使用房屋的意识和积极履行合同义务的意识等。

社区居委会：在社区党组织领导下，积极协助街道办事处（乡镇人民政府）做好社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。主要负责协助配合街道办事处（乡镇人民政府）做好业主大会成立和业主委员会换届组织指导工作以及对业主大会和业主委员会运转的日常指导监督工作，加强对业主委员会的规范管理；协调处理物业管理中的矛盾纠纷；建立相关议事制度，召集社区物业管理工作会议，健全物业管理工作档案；监督物业服务企业认真履行物业服务合同，发现未提供相应服务的，向其发出《物业服务监督告知单》，督促物业服务企业切实履行合同，落实服务等。

业主委员会：主要负责执行业主大会的决议，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；监督物业服务企业认真履行物业服务合同，发现未提供相应服务的，向其发出《物业服务监督告知单》，督促物业服务企业切实履行合同，落实服务；维护业主的合法权益，督促业主及时缴纳物业服务费；召集业主大会，报告物业管理的实施情况；了解业主、物业使用人的意见和建议，并向物业服务企业反馈；教育、督促业主遵规守约，向社区报告物业管理的工作情况等。

物业服务企业：根据物业管理的有关规定和物业服务合同约定，主要负责小区房屋及公共部位、共用设施设备的管理、维修、养护；公共秩序的维护；环境卫生保洁；绿化管理和养护；发现业主或使用人实施违规行为的，采取有效措施予以劝阻（制止）并向其发出《违规行为劝阻通知书》，劝阻（制止）无效的，及时向相关职能部门报告并报送《违规行为报告书》；对突发事件的应急处置；建立物业管理档案资料；定期向社区居委会和业主委员会报告物业服务工作情况；接受社区居委会、业主委员会的监督，对收到的《物业服务监督告知单》进行记录、整改、存档；配合社区居委会开展社区公益活动；工作人员着装统一，持证上岗，挂牌服务，文明礼貌；公开收费项目、收费标准、办事制度；有高效的投诉、回访处理机制等。

社区党组织、社区居委会、业主委员会、物业服务企业应密切配合，各司其职，各负其责，共同妥善处理小区物业管理活动中的相关事宜。

（三）工作机制

1.建立联席会议制度。建立社区党组织、社区居委会、业主委员会、物业服务企业四方联席会议制度，定期召开会议，会议由社区党组织或社区居委会主持，主要内容是听取有关小区物业管理情况报告，研究小区管理措施。定期组织征求业主对物业管理工作的意见，及时公示各种规定和决议，积极组织广大业主参加和监督，增强业主认同感，从根本上提高业主的满意度。

2.建立投诉处理制度。在社区公共服务平台兼设“四位一体工作值班岗”，并有明显标识，有条件的设立“四位一体工作室”，落实值班制度，公示服务投诉电话。社区党组织、社区居委会、业主委员会、物业服务企业对于业主的投诉、建议，一般性问题应及时组织处理，处理结果向业主反馈。短时间难以解决的问题，应及时协调会商，并向业主做好解释沟通工作。

3.建立重大事项协商制度。对小区环境整治、停车位改造、大面积补绿、确定重大维修项目或开展重要活动等，社区党组织、社区居委会、业主委员会、物业服务企业均可提请召开联席会议。联席会议形成的重大决策或意见，以及申请房屋维修专项资金，应按规定征得相关业主同意后执行。四方要加强沟通协调，共同开展行动，相互补充、相互支持，维护小区和谐与稳定。

（四）工作要求

1.统一思想，提高认识。建立住宅小区“四位一体”物业管理工作机制，是深入贯彻《安徽省物业管理条例》，落实省政府和市政府《2017年民生工作要点》有关要求，促进物业服务水平提升和社区文明建设的需要。各相关单位要从建立完善住宅小区物业管理长效机制和构建和谐社会的高度出发，统一思想，提高认识，积极推进住宅小区“四位一体”物业管理工作机制。

2.全面推广，重点打造。各相关单位要积极组织，全面推动建立住宅小区“四位一体”物业管理工作机制，按照“全面推广，重点打造”原则，在各街道办事处（乡镇人民政府）选择1－2个基础较好的小区进行“四位一体”示范点打造工作，引导从对比中找差距、从同行中找标榜，推动工作整体上台阶。

3.明确职责，落实责任。各县（区）物业管理部门、民政部门负责“四位一体”物业管理机制的业务指导工作；街道办事处（乡镇人民政府）是推进 “四位一体”物业管理机制的责任主体，具体负责牵头督促检查工作；社区居委会负责“四位一体”物业管理机制的组织实施。

    目前，各街道办事处已经召开会议，对“四位一体”物业管理工作进行了安排布置。下一步，市房管局将会同市民政局加强督促指导，促进工作进一步落实。

感谢您对我市物业管理工作的关注和支持，我局作为物业管理活动的监督管理部门，一定会加强行业监管和指导，全面提升我市物业服务水平。