【部门解读】关于《宿州市商品房预售资金监管实施
细则》政策解读

近日宿州市房产管理服务中心、中国人民银行宿州市分行、国家金融监督管理总局宿州监管分局联合印发《宿州市商品房预售资金监管实施细则》（以下简称《实施细则》），现解读如下：

一、《实施细则》制定背景和依据

（一）制定背景

1.2023年4月14日印发的《宿州市商品房预售资金监管实施细则》将于2025年4月14日到期。

2.为适应当前房地产市场新形势和国家及省关于商品房预售资金最新工作安排，进一步完善商品房预售资金监管，研究决定对部分条款需要进行修订。

（二）制定依据

1.安徽省住房和城乡建设厅 中国人民银行合肥中心支行 中国银保监会安徽监管局《安徽省商品房预售资金监管办法》（建房﹝2022﹞106号）；

2.《住房和城乡建设部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）；

3.《最高人民法院　住房和城乡建设部　中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）；

4.《银保监会、住房和城乡建设部、人民银行关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（银保监办发〔2022〕104号）。

二、《实施细则》出台意义和总体考虑

《实施细则》充分贯彻落实了《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）、《安徽省商品房预售资金监管办法》（建房〔2022〕106号）等文件规定，进一步规范商品房预售资金监管工作，确保商品房项目竣工交付，保障购房人合法权益，促进房地产业良性循环和健康发展。

三、《实施细则》研判和起草过程

《实施细则》是贯彻落实《安徽省商品房预售资金监管办法》（建房﹝2022﹞106号），结合我市工作实际，在深入学习借鉴其他省、市工作模式和经验基础上，修订起草了《宿州市商品房预售资金监管实施细则》（征求意见稿）。在出台《实施细则》过程中，我中心组织多轮专题会议集中研讨和改稿，并多次征求中国人民银行宿州市分行、国家金融监督管理总局宿州监管分局、市公积金管理中心、市住建局等相关职能部门、各商业银行和部分开发企业意见，并经我中心法律顾问提出法律意见后形成《宿州市商品房预售资金监管实施细则》（送审稿）。2025年４月10日经中心党组审议通过后三家联合印发施行。

四、《实施细则》工作目标

为保障房地产项目竣工交付，维护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，按照“一城一策”工作要求，进一步加强商品房预售资金监管，确保商品房预售资金专户专存、专款专用、全程监管，防范预售商品房项目风险。

五、《实施细则》主要内容

《实施细则》共36条。包括总则；监管银行及账户；预售资金收存、拨付和使用；预售资金监管的解除、监督管理和附件等六大项内容。主要内容为：

（一）明确监管责任。根据职权、法定原则，《实施细则》明确市房管中心、中国人民银行宿州市分行、国家金融监督管理总局宿州监管分局按照部门职责加强对预售资金工作的指导和监督责任。

（二）监管银行的选择及账户设立。市房管中心、中国人民银行宿州市分行、国家金融监督管理总局宿州监管分局通过公开招标的方式确定承接监管业务的商业银行，并向社会公示。市房管中心、监管银行、房地产开发企业应当签订《三方监管协议》。房地产开发企业预售商品房时应当向承购人告知监管账户，购房合同等应载明监管账户。

（三）商品房预售资金监管实行全额全过程监管。商品房预售资金应当全部直接存入监管账户，房地产开发企业不得以任何形式使用非监管账户收取房价款。购房人申请按揭贷款的，房地产开发企业应当提供监管账户作为贷款到账账户。贷款银行、市住房公积金中心应当将按揭贷款、住房公积金贷款直接汇入监管账户。商品房预售资金分为重点监管资金和一般监管资金。重点监管资金必须用于支付项目建设必需的农民工工资、施工进度款、建筑材料、设备等相关费用，不得用于缴纳土地款、罚款以及支付借（贷）款本金和利息、营销费用、开发企业员工工资等。预售商品房项目出现重大预警性风险，可能引起重大矛盾纠纷的，市房管中心或属地政府（管委会）将该项目纳入重点监管，必要时建议设立应急监管账户，实行封闭管理。房地产开发企业应按相应节点申请支取重点监管资金。

（四）强化监督管理。开发企业违反相关规定，可停止资金拨付和预售，直至追究法律责任；商业银行违反规定，可取消监管资格，造成损失的应承担相应赔偿责任。

六、《实施细则》创新举措

细化重点监管资金拨付节点，优化重点监管资金使用比例。对于监管资金拨付节点，既要保障监管账户中留存资金能够满足监管楼栋竣工交付需要，又要考虑企业相关的生产经营需要。《实施细则》规定地下结构完成后，达到规划设计总层数1/3时，使用资金额度不得超过重点监管资金总额的30%；主体结构封顶时，使用资金额度不得超过重点监管资金总额的65%；竣工验收合格前，使用资金额度不得超过重点监管资金总额的90%；竣工验收合格后，允许申请资金用于办理不动产首次登记前所需缴纳的物业专项维修资金、税金，累计使用资金额度不得超过重点监管资金总额的95%。

同时，增设现场查勘工作及节点确定。

七、下一步工作打算

一是加强预售资金监督检查。市房管中心、中国人民银行宿州市分行、国家金融监督管理总局宿州监管分局凝聚部门合力，开展预售监管资金检查，加强定期对账，确保预售资金专户专存、专款专用。

二是建立监管银行考评制度。落实《宿州市商品房预售资金监管银行考评办法》，对监管银行坚持公开、公平、公正原则进行考评，进一步加强我市商品房预售资金管理，规范商品房预售资金的收存和使用行为，切实维护房地产开发企业与购房者的合法权益。

八、 解读人及政策咨询服务电话

解读人：宿州市房产管理服务中心党组书记、主任王景新

联系人：宿州市房产管理服务中心房产市场科姚峰岩

咨询电话：0557-3956025