宿州市商品房预售资金监管实施细则

宿州市商品房预售资金监管实施细则

第一章 总 则

第一条 为贯彻落实《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）、《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）、安徽省住房和城乡建设厅 中国人民银行合肥中心支行 中国银保监会安徽监管局 《安徽省商品房预售资金监管办法》（建房〔2022〕106号）等商品房预售资金监管相关规定，进一步规范商品房预售资金监管工作，保障商品房项目竣工交付，维护购房人合法权益，防范预售商品房项目风险，结合我市实际，制定本细则。

第二条 凡在我市市区范围内（埇桥区及市管各园区）批准的商品房建设项目，商品房预售资金的收存、拨付、使用及监督管理，适用本细则。

本细则所称商品房预售资金，是指房地产开发企业取得《商品房预售许可证》进行商品房预售，购房人按照与房地产开发企业签订的《商品房买卖合同》约定支付的，用于购买标的房屋的全部房价款，包括定金、首付款、商业银行按揭贷款、住房公积金贷款、一次性付款、分期付款和其他形式的购房款。

第三条 宿州市房产管理服务中心（以下简称“市房管中心”）是本市商品房预售资金监管主管部门，负责本细则的组织实施。由市房管中心确定相关单位具体开展商品房预售资金监管工作（以下简称“监管部门”），督促检查商品房预售资金实施情况。

中国人民银行宿州市分行负责指导商业银行做好监管账户管理工作。

国家金融监督管理总局宿州监管分局（以下简称“宿州金融监管分局”）负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。

第四条 商品房预售资金监管遵循“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”的原则。

第五条 市房管中心负责建立市区范围内统一的新建商品房预售资金监管系统（以下简称“监管系统”），通过监管系统对商品房预售资金实施网络化管理，实现监管系统与房屋交易合同网签备案系统和商业银行业务管理系统等数据信息共享。

第二章 监管银行及账户

第六条 市房管中心会同中国人民银行宿州市分行、宿州金融监管分局，综合商业银行的资信状况、监管能力、服务水平、网络技术条件等因素，通过公开招标方式，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。中标的商业银行（以下简称“监管银行”）应当通过市房管中心门户网站向社会公示。监管银行应当对承接新建商品房预售资金监管业务的支行严格管理，定期检查，规范监管行为。

市房管中心应当建立监管银行名录，与监管银行签订《商品房预售资金监管金融服务协议》，明确双方权利义务关系。

第七条 房地产开发企业申请商品房预售许可前，按照一个商品房预售许可证对应一个账户的原则，登录监管系统，填写相关信息，并持以下材料到监管部门办理新建商品房预售资金监管账户（以下简称“监管账户”）开户手续：

（一）开户申请书；

（二）授权委托书；

（三）经办人身份证；

（四）其他应提供的相关资料。

第八条 监管账户名称必须为基本账户名称+预售项目名称，预留印鉴章要与监管账户名称一致。监管银行应当在银行业务系统内将房地产开发企业监管账户明确标注为“商品房预售资金监管账户”。

第九条 市房管中心、监管银行、房地产开发企业应当签订《宿州市商品房预售资金三方监管协议》（以下简称“监管协议”），明确重点监管资金额度、预售资金收存和使用方式、权利义务、违约责任等内容。

 第十条 房地产开发企业申请预售许可时，应当在商品房预售方案中说明预售资金监管计划。预售资金监管计划应当有以下内容：

（一）项目用款计划；

（二）项目重点监管额度，包括单体工程重点监管额度明细；

（三）监管银行名称、监管账户名称及账号；

（四）其他需要说明的情况。

房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后，应当将《商品房预售许可证》及预售资金监管账户开户行及账号等信息在项目销售现场显著位置，以及市房管中心门户网站进行公示。房地产开发企业应当制作购房支付提示牌，提示牌要标注“为保障项目竣工交房，维护购房人合法权益，请购房人将商品房预售款存入预售许可证登记的预售款专用账户”等提示信息。

 第十一条 监管协议签订后，原则上不予办理监管银行、监管账户的变更。确需变更的，房地产开发企业应与市房管中心、监管银行重新签订《监管协议》，应将原监管银行账户的结余资金全部转入新的监管账户。变更期间不予办理预售资金收存、拨付等业务，同时，应当在销售现场公示并告知购房人。

第三章 预售资金收存、拨付和使用

第十二条 商品房预售资金应当全部直接存入监管账户。房地产开发企业应当通过房屋交易合同网签备案系统及时与购房人签订商品房买卖协议，并打印缴款通知书，协助购房人将购房款直接缴存至监管账户，并及时为购房人办理商品房合同备案手续。房地产开发企业不得以任何形式使用非监管账户收取购房款。

购房人申请按揭贷款的，房地产开发企业应当提供监管账户作为贷款到账账户。贷款银行、市住房公积金管理中心在签订商品房贷款合同时，应当查验收款账户是否为监管账户，在发放商品房购房贷款时，应当将贷款全额划转至监管账户。

房地产开发企业应当在商品房买卖合同中，明确购房人缴款的方式及具体时间、金额及监管银行名称、账号，依据POS机签单或相关回执单为购房人换领购房票据，并应当在售楼部张贴购房缴款流程图。

第十三条 市房管中心应当建立健全以楼盘表为索引的房屋交易合同网签备案系统及商品房预售管理系统，在房地产开发企业办理商品房交易合同网签备案前，应当查验购房人的购房款存入监管账户情况，否则不予办理备案申请。

第十四条 商品房预售资金实行全额全过程监管，分为重点监管资金和一般监管资金。

重点监管资金是指确保项目竣工交付所需要的资金。重点监管资金额度由市房管中心委托第三方造价机构选取若干有代表性项目，根据建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素合理确定并发布。对于全装修商品房项目，应当将装修成本纳入预算总额。市房管中心并可根据市场作出适时调整。

重点监管资金不同于房地产开发企业自有资金，应当专款专用，必须用于支付项目建设必需的农民工工资、施工进度款、建筑材料、设备等相关费用，不得用于缴纳土地款、罚款以及支付借（贷）款本金和利息、营销费用、开发企业员工工资等。监管账户存续期间，监管银行不得擅自划扣，设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。

一般监管资金是指超出监管账户内重点监管额度以外的资金，可由房地产开发企业提取使用，用于支付项目有关的农民工工资、工程款、税款、房地产开发贷款等。

第十五条 房地产开发企业申请支取监管额度内重点监管资金应当满足相应的工程建设进度要求，并根据以下资金使用节点申请使用重点监管资金：

（一）地下结构完成后，达到规划设计总层数1/3时，使用资金额度不得超过重点监管资金总额的30%；

（二）主体结构封顶时，使用资金额度不得超过重点监管资金总额的65%；

（三）竣工验收合格前，使用资金额度不得超过重点监管资金总额的90%；竣工验收合格后，允许申请资金用于办理不动产首次登记前所需缴纳的物业专项维修资金、税金，累计使用资金额度不得超过重点监管资金总额的95%；

（四）完成房屋所有权首次登记，监管协议无其他约定的，解除预售资金监管。

监管部门可在各节点间根据预售许可条件、单体工程建设进度、企业信用及房地产市场调控等需要，进一步细化重点监管资金拨付节点，优化重点监管资金使用比例。

第十六条 监管楼栋工程形象进度达到相应节点的，房地产开发企业向监管部门提交《工程进度勘察申请书》和相应的三方责任主体（建设单位、施工单位、监理单位）出具的证明材料、主体结构分部工程质量验收记录、建设工程竣工验收合格证明文件及不动产权证书等资料，申请节点调整。监管部门应当自受理申请之日起2个工作日内完成对项目工程形象进度的现场查勘工作及节点确定工作。

第十七条 房地产开发企业申请使用重点监管资金，应当提交下列资料：

（一）商品房预售资金重点监管资金拨付申请书；

（二）申请向本项目施工单位、材料设备供应单位或者供水、供电、供气、供热等专业经营单位支付款项的，提供与上述单位的合同（首次申请时提供）。已提前向上述单位支付相关款项的，提供付款证明；

（三）监管账户对账单；

（四）应当提供的其他材料。

第十八条 监管部门应当自受理申请之日起3个工作日完成审核。对符合条件的，审核完成《商品房预售资金重点监管资金拨付申请书》；不符合条件的，应当书面告知。监管银行应当依据监管部门审核的申请书，在2个工作日内办理完成资金拨付。

第十九条 监管账户累计入账资金超过重点监管资金总额，房地产开发企业可以提交《商品房预售资金一般监管资金拨付申请书》及经办人身份证明材料，申请使用一般监管资金。监管部门应当自受理之日起2个工作日内完成审核。对符合条件的，审核完成《商品房预售资金一般监管资金拨付申请书》；不符合条件的，应当书面告知。监管银行应当依据监管部门审核的申请书，在2个工作日内办理完成资金拨付。

第二十条 监管账户内资金达到市房管中心规定的重点监管资金额度后，房地产开发企业可向商业银行申请出具保函置换商品房监管额度内资金，银行机构开展保函置换预售监管资金业务需按照《中国银保监会办公厅 住房和城乡建设部办公室 中国人民银行办公厅关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关规定的通知》（银保监办发〔2022〕104号）文件要求办理。

第二十一条 工程进度未达到预售资金提取节点，房地产开发企业因支付农民工工资困难，存在社会矛盾风险隐患，确需使用预售资金支付相应费用，对无不良信用记录的房地产开发企业可采取“一事一议”方式予以支持。

第二十二条 预售商品房项目出现重大预警性风险，可能引起重大矛盾纠纷的，监管部门或属地政府（管委会）将该项目纳入重点监管，必要时建议设立应急监管账户。

第二十三条 重点监管及建立应急监管账户期间，本项目已预售批次及后续预售批次的预售资金全部纳入重点资金监管，实行封闭管理。监管部门对房地产开发企业申请支取的每笔预售款用途进行审核，优先用于项目有关工程建设、保障农民工工资支付。监管银行应当予以配合。

第二十四条 司法、行政等有权机关依法通过柜面、系统对监管账户内的资金进行冻结、扣划时，监管银行应当在24小时内书面告知监管部门。房地产开发企业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等请求以监管资金支付本项目所涉工程建设进度款、材料款、设备款等的，或者购房人因解除商品房预售合同申请支取该套房屋剩余监管资金用于退还购房款的，经房地产开发企业申请、监管部门审核同意后，监管银行应当按要求支付并将付款情况及时向人民法院报告。

第四章 预售资金监管的解除

第二十五条 商品房项目完成房屋所有权首次登记后，且监管协议无其他约定的，房地产开发企业可以提交《解除监管通知书》及经办人身份证明等相关材料，申请解除商品房预售资金监管。

第二十六条 监管部门应当自受理申请之日起2个工作日内完成审核。对符合条件的，出具《解除监管通知书》；不符合条件的，应当书面告知。监管银行应当依据监管部门审核的通知书，在2个工作日内办理完成。

第二十七条 房地产开发企业与购房人协商解除商品房买卖合同关系申请退款的，房地产开发企业应当提交《商品房预售监管资金退款申请书》和商品房买卖合同网签备案注销材料申请办理退款。监管部门应当自受理申请之日起2个工作日内完成审核。不符合条件的，应当书面告知。监管银行应当在2个工作日内依据申请书，将监管资金退回购房人指定的交易资金结算个人账户。

第五章 监督管理

第二十八条 市房管中心应当牵头制定《商品房预售资金监管金融服务协议》《宿州市商品房预售资金三方监管协议》，对监管银行名录实施动态调整，并对监管银行建立考核机制，及时淘汰违反本细则规定、未按照协议履行义务、无法承担预售资金监管工作以及违法违规的监管银行。

市房管中心与中国人民银行宿州市分行、宿州金融监管分局建立工作联动机制，按照预售资金监管职责对房地产开发企业、商业银行进行监督指导，定期开展辖区范围内商品房项目预售资金收存、入账、使用情况排查，核查监管项目的资金异动情况。对存在风险的项目及时启动预警机制，及时查处房地产开发企业、商业银行违法违规行为。

第二十九条 房地产开发企业有下列行为之一的，监管部门应当责令其限期整改，整改期间暂停其在建项目房地产商品房预（现）售，暂停监管资金拨付，并记入企业信用档案，向社会公示。情节严重且逾期未整改到位的，辖区政府（管委会）和市房管中心实施联动处置，暂停其在项目属地直至全市所有商品房项目的预售和合同网签备案，暂停审批新的建设项目等处理。造成严重后果的，依法追究法律责任：

（一）未按规定将商品房预售资金全部存入监管账户，或者以其他方式变相逃避商品房预售资金监管的；

（二）以提供虚假材料等欺骗、隐瞒方式申请或套取监管资金的；

（三）未按规定使用监管资金的；

（四）其他违反本细则或监管协议的行为。

第三十条 施工、监理等项目相关单位通过出具虚假证明等方式，协助房地产开发企业违规申请、套取、使用监管资金的，由行业主管部门依法依规对责任单位和责任人予以处理，并记入企业信用档案，向社会公示。

第三十一条 监管部门要根据网签交易清单，定期与监管银行对房地产开发企业的资金入户情况进行比对。监管银行应当严格按照三方监管协议做好监管账户出入账监管，定期与监管部门进行对账，发现房地产开发企业存在违规挪用重点监管资金问题