关于公开征求《宿州市住宅小区物业管理条例（征求意见稿）》意见建议的公告

为促进地方立法的民主化、公开化，充分了解民情、反映民意，提高立法质量，现将《宿州市住宅小区物业管理条例（征求意见稿）》全文公布，面向社会公开征求意见，欢迎社会各界提出宝贵意见或建议，意见建议请于2024年10月1日前以电子邮件、信函等方式提出，并注明联系人和联系方式。

联系地址：宿州市埇桥区淮河西路39号宿州市房产管理服务中心；邮政编码：234000。

电子邮箱：sfgzxwyk@163.com。

宿州市房产管理服务中心

2024年9月2日

宿州市住宅小区物业管理条例（征求意见稿）

 

目  录

 

第一章　总　则

第二章　业主、业主大会及业主委员会

第三章　物业服务

第四章　物业的使用和维护

第五章  法律责任

第六章  附　则

第一章  总 则

 

第一条 为了规范住宅小区物业管理活动，提升物业服务水平，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益，营造良好居住环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和有关法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。 

第二条 本条例适用于本市行政区域内住宅小区物业管理活动及其监督管理。

第三条 住宅小区物业管理应当遵循党委领导、政府监管、各方参与、业主自治、属地管理、专业服务与依法监管相结合的原则。

建立街道各级党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会、业主、物业服务人等共同参与的住宅物业治理体系。

第四条 市、县区人民政府应当加强住宅小区物业管理工作组织领导，将其纳入现代服务业发展规划，建立和完善物业管理综合协调机制和目标责任机制，统筹解决物业管理重大问题，推进物业管理与基层治理有机融合，鼓励和支持物业管理及服务中运用互联网、人工智能等科技手段，对物业管理区域内设施设备进行智能化管理，提升智慧物业管理服务能力。鼓励物业服务人向社区生活服务领域延伸，促进线上线下服务融合发展。

第五条 安徽宿州经济开发区管理委员会、宿州马鞍山现代产业园区管理委员会、宿州市高新技术产业开发区管理委员会（以下简称园区管委会）应当在各自职责范围内依法做好住宅小区物业管理相关工作，各园区管委会参照县（区）人民政府及部门职责实施相关监督管理工作。

第五条 市物业管理主管部门负责全市住宅小区物业管理活动的监督管理，履行以下职责：

（一）制定和宣传物业管理相关政策；

（二）指导县区（园区）开展物业管理相关工作；

（三）监督、管理建筑物及其附属设施的维修资金（以下简称专项维修资金）；

（四）建立物业行业信用管理制度；

（五）制定物业服务合同等示范文本；

（六）建立物业管理信息化系统；

（七）负责组织对县区(园区)物业管理工作的考核；

（八）指导物业服务行业协会开展工作；

（九）法律、法规规定的其他职责。

县（区）人民政府是全面落实辖区物业管理的责任主体，全面负责辖区物业管理工作，并履行以下职责：

（一）贯彻执行物业管理相关政策和制度，并结合辖区实际，制定辖区内物业管理相关政策及制度；

（二）指导、监督街道办事处（乡镇人民政府）开展物业管理工作，并对其进行考核；

（三）负责辖区内物业服务人的日常监管，并对物业服务人服务质量进行考核；

（四）负责物业服务合同、承接查验、业主委员会等材料备案工作；

（五）负责监督辖区内物业管理招投标活动；

（六）负责辖区内专项维修资金的使用管理；

（七）指导街道办事处（乡镇人民政府）监督业主大会和业主委员会依法履行职责；

（八）开展物业管理相关培训；

（九）参与、指导监督街道办事处（乡镇人民政府）及物业服务人实施物业承接查验；

（十）采集、核查物业服务人信用信息，建立物业管理档案；

（十一）建立物业管理矛盾纠纷调解机制；

（十二）指导、监督街道办事处（乡镇人民政府）做好物业服务人（项目）交接、提前解除物业服务合同和无物管小区的日常管理工作；

（十三）开展城市管理、公安、消防、市场监管、环保等综合执法进小区，并在物业管理区域显著位置公布联系方式，依法查处小区内违法行为；

（十四）法律、法规规定的其他职责。

第六条 市、县（区）人民政府有关部门和机构，应当按照下列规定，做好住宅小区物业管理活动的相关监督管理工作：

（一）发展改革部门负责物业服务收费政策制定负责普通住宅小区前期物业公共服务收费政府指导价标准的制定、调整、发布工作。监督管理物业管理区域内电动汽车充换电设施建设运营、电动自行车充电设施收费标准及地下车库收费标准的制定，把物业服务人信用信息纳入公共信用信息目录。

（二）公安机关负责依法查处物业管理区域内高空抛物、散布谣言、故意损毁公私财物、违规燃放烟花爆竹、违规饲养动物、制造噪声干扰他人正常生活等影响公共安全、公共秩序的违法行为，协调处置重大治安事件和群体性事件，做好流动人口监督管理，对物业管理区域安全技术防范和保安服务实施监督管理和业务指导。

（三）城市管理部门负责物业小区内广告设置、生活垃圾分类监督管理工作，依职责指导物业管理区域内砍伐移植树木、占用和毁坏公共绿地、占道经营、违法设置广告、违法饲养家畜家禽、违规排放油烟和污水等违法行为的查处。

（四）市场监管部门负责对物业管理区域内电梯、机械式停车等特种设备实施监督管理，受理物业服务价格投诉举报，依职责组织指导查处违反市场监管法规等违法违规行为。

（五）应急管理部门负责指导小区内应急安全防范及处置工作。

（六）消防救援部门依法履行对物业管理区域内消防安全综合监管职责，督促物业服务人依法履行消防管理职责，依法受理、查处违反消防法律法规的消防违法行为，做好消防宣传教育工作。

（七）自然资源和规划部门负责规划核实、违法建设的认定，物业管理区域内物业服务用房、停车位和其他建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地的规划配置的监督管理等工作。依职责指导物业服务区域内的外立面在外墙开门窗、开挖地下空间、搭建建筑物构筑物和改变房屋用途等违法的查处。

（八）住建部门负责监督建设单位和施工单位履行建筑工程质量保修责任，依规做好保证金期满后的保证金返还。依法认定擅自改变房屋建筑主体、承重结构和其他影响建筑安全的行为，处理建筑工程质量问题投诉，负责房屋装饰装修监管等工作。

（九）司法行政部门负责加强对各级物业服务矛盾纠纷人民调解组织的指导。

（十）国防动员部门负责对人防工程专用设施设备建设和使用的监督检查等，对破坏、违法使用人防工程等行为依法进行查处。

财政、生态环境、工业和信息化、卫生健康、教育体育、人力资源、公共资源交易、税务、供水、供电、供气、通信等部门应当按照各自职责，相互配合，做好相关监督管理工作。

第七条 街道办事处（乡镇人民政府）应当落实属地管理责任，将物业管理工作纳入基层治理，明确物业管理机构、配备专职工作人员、落实工作经费。建立健全中国共产党基层党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会、小区（网格）党支部、业主、物业服务人等共同参与的协调运行机制，形成社区治理合力，履行以下职责：

（一）指导和监督物业服务人依法履行义务，开展日常监管和考核；

（二）指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举换届、物业管理委员会组建；

（三）指导和监督业主大会和业主委员会、物业管理委员会依法履行职责，建立业主委员会主任离任审计制度，指导小区公共收益管理；

（四）参与承接查验，指导、监督物业服务人开展物业承接查验并公开结果，监督物业项目有序交接；

（五）组织召集物业管理联席会议，调处矛盾纠纷，处理物业投诉，建立物业领域矛盾调解机制；

（六）负责辖区范围内物业服务人交接、提前解除物业服务合同备案工作；

（七）物业管理区域突发失管状态或者因物业服务合同终止引发重大矛盾纠纷时，应当确定应急物业服务人，提供维持业主基本生活服务事项的应急服务；

（八）负责专项维修资金的使用、续筹；

（九）突发公共事件期间，指导物业服务人开展应对工作；

（十）根据确定的行政执法事项清单，依法行使行政执法权，建立综合执法工作机制，执法人员进小区执法，加强对住宅小区内违法行为的巡查、检查和处理；

（十一）协助配合县区（园区）采集、核查物业服务企业信用信息；

（十二）法律法规规定的其他职责。

居（村）民委员会协助和配合街道办事处（乡镇人民政府）做好辖区内物业管理相关工作，组织人民调解员、网格长、网格员等就地预防、排查和化解物业管理矛盾纠纷，并引导发挥居民公约、村规民约、管理规约在基层矛盾纠纷多元化解中的作用。

第八条 物业服务行业协会应当接受物业管理主管部门的指导和监督，加强行业自律，组织业务培训，调解物业服务行业纠纷，督促物业服务人和从业人员依法经营、诚信服务，提升物业服务水平。

第二章 业主、业主大会及业主委员会

 

第九条 业主转让物业时，应结清物业服务费。未结清的，应当对物业服务费的支付作出约定，并告知物业服务人。

业主按照法律法规以及管理规约行使权利、履行义务，配合物业服务人依法实施的应急处置措施和其他管理措施。

第十条 符合业主大会成立条件的，属地乡镇人民政府、街道办事处应当在收到建设单位、前期物业服务人或者业主书面申请之日起45日内，指导、协助业主成立业主大会筹备组。

业主大会会议筹备组由五至九人单数组成。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。

筹备组应当自组成之日起三个月内组织召开首次业主大会会议，通过管理规约、业主大会议事规则，选举产生业主委员会。六个月内无法召开首次业主大会会议或者首次业主大会会议未能选举产生业主委员会，由街道办事处（乡镇人民政府）重新组织筹备工作。

第十一条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位按照物业管理区域规划核准总建筑面积（含地下建筑面积）每平方米0.3元，且总额不少于3万元，最高不超过10万元的标准承担。建设单位应当在选聘前期物业服务人前，一次性将筹备经费存入物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）设立的专用账户。

首次业主大会会议筹备经费应当专款专用，首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置公示，接受全体业主监督。

第十二条 业主委员会委成员候选人由业主推荐、或者自荐，或者社区（村）党组织推荐的方式产生经业主大会会议选举产生。鼓励符合条件的中国共产党党员、人大代表、政协委员、社区工作者等参加业主委员会竞选。

第十三条 管理规约、业主大会议事规则可以规定，有下列情形之一的，不得担任业主委员会成员：

（一）因故意犯罪被处刑罚正在执行、执行完毕未满五年，或者涉嫌犯罪被限制人身自由的；

（二）因物业管理相关违法行为受到行政处罚未满一年的；

（三）违反约定拒缴物业服务费，经人民法院、仲裁机构生效法律文书确认，拒不执行的；

（四）违反社会公德、职业道德、家庭美德，造成不良影响的；

（五）本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职或者有其他利害关系的；

（六）业主大会决定的其他情形。

第十四条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料报物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、县区（园区）物业管理主管部门备案：

（一）业主委员会成员名单及基本信息；

（二）业主大会议事规则、管理规约；

（三）业主大会会议记录、决议；

（四）其他应提供的材料。

业主委员会备案手续完成后，持备案证明向公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章和业主委员会财务专用章，并设立银行账户。

当备案事项发生变更的，业主委员会应当在三十日内重新备案，并告知相关居（村）民委员会。

第十五条 业主大会会议应当按照业主大会议事规则定期召开，且每年至少召开一次。召开业主大会会议，业主委员会应当于会议召开15日前通知全体业主，将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域内显著位置公示，并报物业所在地的居（村）民委员会。

第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者电子投票的方式召开，对有关事项进行表决。业主大会会议不得就未公示议题进行表决。

业主大会会议的决定应当自作出之日起三日内向全体业主公示，公示时间不少于30日，并告知物业所在地居（村）民委员会。

业主大会会议未能形成相关决议决定或者业主就表决结果存在重大意见分歧的，业主委员会应当及时向街道办事处（乡镇人民政府）报告。街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到报告之日起30日内进行调查研究、指导修改完善相关议题后，督促组织召开业主大会会议重新表决。

第十七条 实行业主委员会工作报告、履职评估、离任审计制度。业主委员会每年向业主大会述职，向街道办事处（乡镇人民政府）报告住宅物业管理实施情况。街道办事处（乡镇人民政府）指导业主对业主委员会履职情况进行评估，将评估结果在物业管理区域内显著位置公示。

业主委员会建立印章管理制度，业主大会、业主委员会印章由业主委员会保管；使用业主大会印章，根据业主大会议事规则规定或者业主大会会议决定；业主委员会印章经半数以上成员签字同意方可使用；业主大会议事规则另有规定的从其规定。

业主委员会建立工作档案制度，对业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同签订等物业管理的重要事项如实记录，建立档案并长期保存，业主可以查阅、复制。

业主委员会建立物业服务接待制度，接受业主的咨询、投诉和监督。

推进建立业主委员会换届审计和业主委员会主任离任审计制度，由街道办事处（乡镇人民政府）组织实施，审计结果在物业管理区域内显著位置公告。

第十八条 业主委员会及其成员不得有下列行为：

（一）挪用、侵占业主共有财产；

（二）抬高、虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修、检测等费用；

（三）索取、收受建设单位、物业服务人或者利害关系人的不正当利益；

（四）明示、暗示物业服务人减免本人物业费、停车费等费用，要求物业服务人购买由其推荐或者提供的商品、服务；

（五）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；

（六）转移、隐匿、篡改、毁弃或者拖延提供物业管理有关文件、资料；

（七）擅自使用业主大会、业主委员会印章；

（八）拒不执行业主共同决定的事项；

（九）未经业主大会决定，擅自与物业服务人签订、修改或者解除物业服务合同；

（十）违反法律法规规定或者侵害业主合法权益的其他行为。

业主委员会及其成员违反前款规定，不依法履行职责的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令其限期履行职责；逾期仍不履职的，街道办事处（乡镇人民政府）可以在三个月内指导业主大会召开临时会议，重新选举业主委员会。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规，损害业主合法权益的，业主可以直接向属地街道办事处（乡镇人民政府）、相关部门报告，由街道办事处（乡镇人民政府）责令限期改正或者予以撤销，并向全体业主通告。

第十九条 业主委员会任期届满三个月前，应当向街道办事处（乡镇人民政府）书面告知换届事宜。街道办事处（乡镇人民政府）应当指导、协助业主委员会按照业主大会会议筹备组的规定成立换届工作小组，并在业主委员会任期届满前，由换届工作小组组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。业主委员会未按规定提出申请的，街道办事处（乡镇人民政府）应当督促其履行职责。

第二十条 物业管理区域有下列情形之一的，街道办事处（乡镇人民政府）应当负责组建物业管理委员会：

（一）不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件，但确有困难未成立的；

（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的。

物业管理委员会可以由街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会、建设单位、业主代表等七至十一人单数组成，其中业主代表不少于二分之一。物业管理委员会主任由街道办事处（乡镇人民政府）确定。

街道办事处（乡镇人民政府）应当自物业管理委员会成立之日起五日内，在物业管理区域内显著位置公示委员名单，并告知县区（园区）物业管理主管部门。

物业管理委员会作为临时机构，暂时代行业主委员会职责，组织业主共同决定物业管理事项，推动业主大会、业主委员会成立，任期一般不超过二年。业主委员会选举产生后，物业管理委员会停止履行职责，并在十日内与业主委员会办理交接手续后解散。

 

第三章　物业服务

 

第二十一条  新建物业交付使用前，建设单位与前期物业服务人应当在县区（园区）物业管理主管部门指导监督下开展物业承接查验，街道办事处（乡镇人民政府）以及业主代表应当参与，并对承接查验结果签字确认。对承接查验发现的问题，县区（园区）物业管理主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应当责令建设单位限期整改，建设单位应当及时解决并组织复验。承接查验结果和整改情况应当在物业管理区域内显著位置公告。未进行承接查验的，不得交付使用。物业服务人不得承接未经查验或者查验不合格的物业。建设单位与物业服务人不得恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中侵害业主利益。

物业承接查验档案资料属于全体业主所有，物业服务人应当妥善保管，业主有权免费查询。物业交接后30日内，物业服务人应当持承接查验相关资料向物业所在地的县区（园区）物业管理主管部门办理备案手续。

第二十二条 业主大会可以选聘物业服务人为本物业管理区域提供物业服务；也可以由全体业主自行管理本物业管理区域，共同履行业主大会、业主委员会的职责。

业主大会可以通过招标等方式选聘物业服务人，鼓励业主大会通过政府公共资源招标平台选聘物业服务人。选聘物业服务人前，业主委员会应当将物业服务选聘方案和物业服务合同草案的内容在物业管理区域的显著位置和信息化系统公示十五日以上，并征集业主意见，意见征集情况应当向业主大会通报。

签订物业服务合同前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同等资料在物业管理区域的显著位置和信息化系统公示五日以上。

第二十三条 物业服务人应当在物业管理区域内显著位置公开下列信息：

（一）物业服务人的营业执照、服务咨询投诉电话，项目负责人基本信息、联系方式；

（二）物业服务内容和标准，收费项目、标准和方式；

（三）电梯、消防、二次供水、监控安防等专业设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式、维修保养记录和应急处置措施等；

（四）公共能耗总量、明细及分摊费用情况；

（五）物业共用部位、共用设施设备、公共车位、共用车库经营所得收益和支出情况；

（六）专项维修资金使用情况；

（七）业主委员会履职信息，包括本届业主委员会的成员、候补成员、任期、办公电话等基本信息，业主委员会的职责、工作规则，业主大会决议的内容、结果、公示期限等；

（八）物业管理投诉监督信息，包括本辖区住建、城市综合管理、物业主管、公安、应急管理、市场监管、生态环境、自然资源等行政部门以及消防救援机构等联系部门和联系电话；

（九）法律、法规规定和物业服务合同约定应当公示的其他信息。

前款第四项至第六项应当每年至少公示一次，公示期不得少于三十天；其他项应当常年公示并及时更新。业主对公示内容有异议的，物业服务人应当予以答复。

第二十四条 物业服务人不得有下列行为：

（一）违反物业服务合同减少服务内容，降低服务标准，擅自设置收费项目和提高收费标准；

（二）擅自利用业主共有部分开展经营活动；

（三）挪用、侵占、隐瞒业主共有部分收益；

（四）抬高、虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修、检测等费用，以及业主共同支付的其他费用；

（五）泄露业主信息；

（六）强制业主通过指纹、人脸识别等生物信息方式使用共用设施设备；

（七）采取停止供水、供电、供气等方式催交物业费；

（八）干扰业主大会成立、业主大会会议召开和业主委员会选举；

（九）与业主委员会成员串通，损害业主利益；

（十）擅自撤离物业管理区域，停止物业服务或者物业服务合同到期后，拒绝办理交接，阻挠、干扰、妨碍新选聘的物业服务人进行服务；

（十一）指定业主购买特定商品或者服务，指定装修物料搬运队伍；

（十二）发现业主实施违法建设或者违反管理规约的行为，不制止、不报告；

（十三）将应当提供的全部物业服务转委托给第三方，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三方；

（十四）其他损害业主合法权益的情形。

有前款规定情形之一的，业主可以向县区（园区）物业管理主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）投诉。县区（园区）物业管理主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）进行核查，依法作出处理并告知业主。

第二十五条 物业服务合同的缔结、终止、解除、续订等依照法律法规的规定执行。合同的变动情况应当向县区（园区）物业管理主管部门备案。

物业服务合同纠纷可以通过协商、诉讼或者仲裁等方式解决。争议处理期间，物业服务人不得停止提供物业服务、不得降低物业服务标准，业主不得停止缴纳物业服务费用。

第二十六条 物业服务合同届满前九十日，业主委员会组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务人的，选聘或者续聘的决定应当自作出决定之日起十日内书面告知物业服务人。物业服务人接受选聘、续聘决定的，应当在收到书面告知十五日内签订物业服务合同。物业服务人不接受选聘、续聘决定的，应当在收到书面告知十五日内以书面形式告知。

物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

第二十七条 不再续聘的物业服务人应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域，不得强行提供物业服务，不得向业主收取物业服务费用，不得以业主欠交物业服务费用、对业主大会决定有异议等理由拒绝办理交接。

不再续聘的物业服务人在物业服务期间出资或者垫资配置的用于服务全体业主的固定设施设备，可以与业主委员会协商处理，也可以依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行拆除有关设施设备。

第二十八条 物业服务人被解聘、不再续聘或者退出物业管理区域的，业主委员会应当及时告知居（村）民委员会、街道办事处（乡镇人民政府）及所在县区（园区）物业管理部门。 

县区（园区）、街道办事处（乡镇人民政府）要建立应急物业服务机制。物业服务人退出物业管理区域时，业主大会仍未选聘到新物业服务人的。或者物业管理区域突发失管状态时，街道办事处（乡镇人民政府）应当确定应急物业服务人，根据应急管理的需要负责组织不超过六个月的保洁、秩序维护、电梯运行等服务。物业费用由业主承担。应急物业服务期间，街道办事处（乡镇人民政府）应当组织业主共同决定选聘新物业服务人，协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。县区（园区）物业管理部门要指导、协助街道办事处（乡镇人民政府）做好上述工作。

第二十九条 业主或者物业使用人对房屋装饰装修的，应当在开工前告知物业服务人，签订并严格遵守住宅装饰装修管理协议，并配合其进行必要的现场检查。物业服务人应当书面告知房屋装饰装修禁止行为、垃圾堆放清运要求、施工时间等注意事项。物业服务人应将装修装饰禁止行为、垃圾堆放清运要求、施工时间等注意事项书面告知业主、物业使用人，或者张贴在装修装饰物业入口处。

物业服务人应当加强对装饰装修活动巡查和监督，及时制止违规装饰装修行为；对拒不改正的，物业服务人应当立即报告有关部门及属地街道办事处（乡镇人民政府），相关单位接到报告后应及时登记、处理。

第三十条 业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准，按时足额支付物业服务费用。业主逾期未交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务人可以催告其限期交纳；拒不交纳的，物业服务人可以申请调解，或者依法申请仲裁、提起诉讼。

第三十一条 对配套设施不齐全、环境较差的老旧住宅小区，县区人民政府、园区管委会应当制定整治改造计划，细化确定改造内容清单、标准和支持政策，完善配套基础设施和公共服务设施，改善老旧住宅小区综合环境和物业管理条件。

街道办事处（乡镇人民政府）应当引导居民协商确定老旧住宅小区的管理模式，指导成立业主大会，选举业主委员会，推动建立物业管理长效机制。

老旧住宅小区首次业主大会会议的筹备经费，由县区（园区）人民政府承担，物业服务费用由业主承担。

 

第四章 物业的使用和维护

 

第三十二条 物业管理区域内不得有法律法规规定及的禁止性行为外，还不得有下列行为：

(一)违反法律、法规和管理规约，以及未经有利害关系的业主同意，擅自将住宅改变为经营性用房或擅自改变建筑物、构筑物及其附属设施用途;

(二)将没有防水要求的房间、阳台改为卫生间、厨房，将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(客厅)、书房和厨房的上方;

(三)装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构；

(四)发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风；

(五)侵占、堵塞、破坏人防工程及其出入口，擅自拆除人防通信、警报设施设备;

(六)在不符合消防安全条件的室内、公共楼梯间、走道等停放电动车或为其充电;

(七)在疏散通道、安全出口、楼梯间等堆放杂物，影响通行；在公共疏散通道、安全出口、消防通道或公共场地上设置障碍、损坏、挪用或者停用消防设施和器材；

(八)违反规定饲养动物家禽、毁绿种菜、高空抛物、违法搭建；

（九）不按照规定停放机动车、非机动车，或者占用公共区域长期停放车辆；

(十)管理规约禁止的其他行为。

物业管理区域内发生上述行为时，业主大会或者业主委员会有权依照法律法规以及管理规约的规定，要求停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失；物业服务人应当及时予以劝阻、制止，并报告有关部门及属地街道办事处（乡镇人民政府），相关单位应当依法处理，并反馈处理结果。

第三十三条 一个物业管理区域应当且只能开立一个公共收益账户，单独列账、独立核算。公共收益应当存入以业主大会或者业主委员会名义开设的专用银行账户。未成立业主委员会的，物业服务人应当与居（村）民委员会设立公共收益共管账户；业主大会成立后，业主大会可以决定与居（村）民委员会设立公共收益共管账户。

实行公共收益共管账户的，居（村）民委员会应当对业主委员会或者物业服务人使用公共收益的程序、范围、额度等加强监督，规范公共收益使用。街道办事处（乡镇人民政府）应当做好对公共收益共管账户监督管理。

公共收益管理单位应妥善保管公共收益的会计凭证、会计账簿、财务会计报告等会计资料，任何单位和个人不得伪造、变造、隐匿、故意销毁公共收益的会计资料。

公共收益管理单位可以聘请专业机构对公共收益的收支情况进行审计，并将审计结果向全体业主公布。

第三十四条 公共收益扣除合理的成本费用后可以用于下列支出：

（一）补充建筑物及其附属设施的专项维修资金；

（二）维修、更新、改造、增设共用部位、共用设施设备，但物业服务合同另有约定的除外；

（三）业主委员会工作经费；

（四）第三方审核、审计、检测所需费用；

（五）业主大会决定的其他可以使用公共收益的事项。

专项维修资金余额不足首期应筹集金额百分之三十的，百分之七十以上的公共收益金额应当优先用于补充专项维修资金，剩余部分的使用由业主共同决定。  

未经业主共同决定，不得使用公共收益。任何单位和个人不得挪用、侵占公共收益。

第三十五条 住宅物业和住宅区内的非住宅物业出售时，建设单位和物业买受人应当按照国家和省的相关规定交存维修资金。商品房销售监管机构在销售网签备案、不动产登记机构在进行不动产权登记时，应当核验首期维修资金交存情况。

第三十六条 业主的专项维修资金账户余额低于首次交存的百分之三十或者未建立账户的，业主委员会应当组织续筹、补交；续筹、补交方式和金额等具体事项由管理规约约定或者由业主共同决定；未成立业主委员会的，连同所在街道办事处（乡镇人民政府）组织社区居（村）民委员会组织业主续筹、补交。

业主拒不续交专项维修资金的，业主委员会可以通过书面催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳。逾期不交纳的，业主委员会按照相关规定，可以依法向人民法院起诉。

所在地的街道办事处（乡镇人民政府）或者受其委托的居（村）民委员会应当督促、指导专项维修资金续筹、补交工作。

 

第五章 法律责任

第三十七条 违反本条例第十一条规定，建设单位未按照规定交纳首次业主大会会议筹备费用的，由县区（园区）物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，由城市管理行政执法部门处五万元以上十五万元以下罚款。

第三十八条 违反本条例第二十三条第二项规定，未按照规定公开物业服务内容和标准、收费项目和标准等相关信息，由市场监管部门责令限期改正，处以一千元以上五千元以下的罚款。

第三十九条 违反本条例第二十四条第七项规定，物业服务人采取停止供水、供电、供气等方式催交物业费的，由县区（园区）物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，由城市管理行政执法部门处二千元以上一万元以下罚款。

第四十条 违反本条例第三十二条第二项规定，将没有防水要求的房间、阳台改为卫生间、厨房的，由住建部门或街道办事处（乡镇人民政府）责令限期改正、恢复原状，由街道办事处（乡镇人民政府）对装修人处以五百元以上一千元以下的罚款，对装修企业处以一千元以上一万元以下的罚款。

违反本条例第三十二条第三项规定，擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，由住建部门或街道办事处（乡镇人民政府）责令限期改正、恢复原状，可以处以五万元以上十万元以下罚款。给他人造成损失的，责任人应当依法予以赔偿。

违反本条例第三十二条第九项规定，不按规定停放机动车、非机动车，或者占用公共区域长期停放车辆，影响道路通行安全的，由公安机关依法查处；影响消防安全的，由消防救援机构依法查处。

第四十一条 违反本条例规定，市和县区（园区）物业管理主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）或者其他有关主管部门及其工作人员有滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守行为的，由有关行政机关责令改正；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分。

第四十二条 违反本条例规定的行为，法律、法规已有处罚规定的，从其规定；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

 

第六章 附 则

 

第四十三条 本条例所称物业管理区域显著位置，包括但不限于物业管理区域出入口、楼宇出入口、公告栏、公共建筑物的立面、物业管理区域内道路的两侧、物业服务中心、公共休闲区域等位置。

第四十四条 业主依法决定对物业管理区域实行自行管理的，按照国家、省有关规定执行；国家、省未有规定的，参照本条例有关规定执行。但电梯、消防等有特殊要求的设施设备，应当委托专业机构进行维修和保养。

第四十五条 本条例自  年  月  日起施行。