关于印发《安徽省强化住宅物业管理服务的若干措施》的通知

建房〔2023〕79号

各市住房和城乡建设局、发展和改革委、公安局、司法局、财政局、自然资源和规划局、城市管理局（城管执法局）、市场监督局、国防动员办，各市消防救援支队，合肥市住房保障和房产管理局、阜阳市房屋管理局，亳州市住房发展中心、宿州市房产管理服务中心：

现将《安徽省强化住宅物业管理服务的若干措施》印发给你们，请结合工作实际，认真贯彻落实。

    安徽省住房和城乡建设厅          安徽省发展和改革委员会

 安徽省公安厅                        安徽省司法厅

   安徽省财政厅                      安徽省自然资源厅

    安徽省市场监督管理局             安徽省国防动员办公室

                                 安徽省消防救援总队

                                                         2023年7月19日

（此件公开发布）

安徽省强化住宅物业管理服务的若干措施

为满足群众高品质生活需要，切实解决反映突出的住宅物业管理服务问题，坚持问题导向、标本兼治，建立基于源头治理的长效机制，制定以下措施。

一、加强商品房交付后质量管理

（一）明确交付使用条件。按照《安徽省新建住宅小区综合查验办法》（建房〔2013〕92号），交付前应公开综合查验结果和整改情况，不在本期项目内的，应提交过渡使用方案。前期物业的承接查验应当在辖区物业主管部门、街道监督下进行，邀请业主代表参加。商品房基础配套设施应当按照合同约定和有关规定及时移交相关单位维护管理。各地房地产行政主管部门应当完善房屋交付程序，加强监管，不符合交付条件的，不得交付使用。

（二）落实保修维修责任。商品房在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，开发建设单位应当依照《商品房销售管理办法》履行保修义务，对造成的损失承担赔偿责任。开发建设单位推诿、不履行保修义务或多次维修仍未解决的，由住房城乡建设部门依照《安徽省建设工程质量投诉处理办法》（建质函〔2018〕2319号）处理。各设区的市应当依据《安徽省物业管理条例》的规定，建立住宅工程质量保证金管理制度，加强对开发建设单位工程质量保证金存储、支付、返还和公开等管理。超过保修期发生质量问题的，专有部位维修费用由业主承担，可依法追究赔偿责任。共用部位按规定申请使用物业专项维修资金。

二、加强业主自治组织建设

（三）加快组建业主委员会。对已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十或者首批物业交付满三年的住宅小区，街道（乡镇）应主动组织业主召开业主大会、选举产生业主委员会。对暂不具备条件的，应当参照组建业主大会筹备组的规定，协调组建物业管理委员会，临时代行业主委员会相应职责。物业管理委员会的任期一般不超过二年，期满仍不符合成立业主大会或者选举产生业主委员会条件的，由街道（乡镇）重新组建物业管理委员会。

（四）加强对业主自治组织组建工作的领导。县级物业管理行政主管部门应制定业主大会、业主委员会（物业管理委员会，下同）组建、换届工作规程，指导街道（乡镇）做好业主大会筹备、业主委员会组建和换届，以及业主委员会成员的推荐、审核、选举等工作。将符合条件的“两代表一委员”、机关企事业单位党员、社区“两委”成员及社区工作者等作为建议人选向业主大会推荐，推动符合条件的社区“两委”成员竞选担任业主委员会主任。街道（乡镇）应会同社区以及公安、物业管理、城管执法、信访等有关部门，共同做好业主大会筹备组和业主委员会候选人的审核、推荐工作。

（五）规范业主委员会运行。市县物业管理行政主管部门应制定、完善业主大会议事规则和管理规约示范文本，指导业主大会使用。示范文本应就业主委员会选举、换届和成员罢免、更换，以及物业服务企业选聘、物业专项维修资金使用、公共设施场地使用、公共收益管理、车辆管理、财务管理和审计、宠物管理、装饰装修、信息公开等事项作出约定。街道（乡镇）加强对业主大会议事规则、管理规约备案管理，及时纠正、撤销业主大会、业主委员会作出的违反法律、法规决定，并通告全体业主。对不能正常履职的业主委员会和委员限期整改。拒不整改或整改不到位的，应及时组织召开业主大会对业主委员会或委员进行调整。建立业主委员会委员培训制度，全面推行业主委员会履职、换届和业主委员会主任离任审计，业主委员会成员构成犯罪的，依法追究刑事责任。

三、加强住宅小区安全与秩序管理

（六）加强房屋装修巡查。各地住房城乡建设行政主管部门应督促物业服务企业严格落实《关于进一步加强城市房屋室内装饰装修安全管理的通知》（建办〔2023〕29号）要求，加强装饰装修活动现场的巡查检查，建立装修巡查台账。发现违法违规行为的，要采取合理措施制止，并及时报告属地街道办事处、城管执法平台、有关部门或12345热线依法处理。对未事先告知、未签订装饰装修管理服务协议的装饰装修活动，可依照《临时管理规约》或《管理规约》限制施工人员、施工机具、机械设备、材料等进入施工现场。对物业服务企业未按规定告知禁止行为和注意事项、未按规定巡查检查、制止和报告的，视情节依法依规给予警告、罚款、吊销营业执照等处罚，并记入企业信用档案。对负有责任的相关从业人员依法处罚。各地城市综合行政执法部门对群众和单位投诉、报告的装饰装修违法违规行为，属于本部门职责范围的，要依法予以查处；属于其他部门监管职责的，要移交有关部门依法查处。

（七）强化小区安全管理措施。物业服务企业应加强安全检查，对发现的隐患和存在的问题及时整改，依法落实应承担的安全管理责任。做好消防设施、疏散通道、安全出口、消防车通道的日常维护，引导业主规范停放车辆。强化电动自行车充电管理，对车辆乱停乱放、飞线充电等行为要及时发现、及时制止，屡禁不止的及时报消防部门处理；广泛开展防火安全宣传教育，引导业主开展“三清三关”（清理楼道、阳台、厨房可燃杂物，离家关闭电源、火源、气源）。公安机关依法查处小区内高空抛物、违规燃放烟花爆竹等违法行为。物业服务企业相关消防管理责任履行不到位的，由消防部门依据《消防法》《安徽省消防条例》等法律法规进行处罚。

（八）切实解决停车难问题。各地住房城乡建设行政主管部门应会同自然资源、公安、国防动员部门，依法公开物业管理区域内车位规划、出售、附赠、出租等信息，保证业主停车需要。指导业主大会建立住宅小区车辆管理专项制度，规范停车资源使用和业主停车行为。充分利用住宅小区周边资源规划增建停车设施，引导周边专用停车设施对小区开放服务，鼓励有条件的住宅小区停车位白天对外开放，推进停车错时共享。落实《安徽省电动自行车管理条例》有关规定，推动集中设置电动自行车充电、停放场所，优化电动自行车停放空间。督促物业服务企业落实《安徽省发展改革委等部门关于进一步加快居民区电动汽车充电基础设施建设的通知》（皖能源电力〔2022〕74号）规定，配合电动汽车充电设施建设。

（九）强化老旧小区物业管理。各地住房城乡建设行政主管部门要会同相关单位和街道（乡镇），将老旧小区、保障房小区物业服务纳入城市运营管理范围，与公共卫生保洁、绿化养护、基础设施维护、公共车位管理、公共资产运营等项目打包统一购买服务，解决缺乏专业化物业服务难题。街道（乡镇）应将物业管理与老旧小区改造同步实施，组织居民在改造工程开工前自主选定适合本小区实际的管理模式。对符合条件的困难居民，可采用先交后补等方式予以物业服务费补贴。

四、规范物业专项维修资金管理和使用

（十）加强专项维修资金管理。新建住宅小区房屋交付前，开发建设单位应当交存自持房屋和未出售房屋的首期专项维修资金。购买人应按规定交存首期物业专项维修资金。市、县物业专项维修资金管理部门通过合同约定委托开发建设单位代收代交的，物业专项维修资金应当直接存入物业专项维修资金专户，不得挪作他用。

（十一）建立物业维护修缮计划制度。县级住房城乡建设行政主管部门会同街道（乡镇）、社区，指导业主委员会、物业服务企业拟定时间不少于一年的共用物业维护修缮计划，明确维修项目清单和维修资金使用方案，经业主大会表决同意后实施。未成立业主委员会的，由街道（乡镇）代为实施。实施经业主大会表决同意后的共用物业维护修缮计划，相关费用从维修资金中列支，维修资金不足部分由业主自筹。

（十二）完善物业应急维修制度。符合直接申请使用物业专项维修资金情形的，由业主委员会、居民委员会或者物业服务企业提出应急处置方案，电梯、消防等专用设施设备应当由第三方专业机构出具检测维修意见，经相关监管部门审核并在小区公告后直接申请使用。使用人应及时向业主公开资金使用情况，回答业主质询。

五、提升物业服务质量

（十三）完善服务价格形成机制。价格部门要遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，建立普通住宅小区前期物业公共收费标准。各地物业管理行政主管部门要推动行业协会等第三方机构建立不同物业类型、不同服务标准的价格样本和参照的物业管理区域样本，提出菜单式服务清单，引导业主按需选择。

（十四）加强物业服务市场监管。市级物业管理行政主管部门应完善行业公共信用评价体系，依据信用风险评价、分类结果，建立分级分类监管机制。县级物业管理行政主管部门应会同街道（乡镇）和有关单位，落实服务收费、服务内容和服务标准公开制度，定期开展物业服务质量考核，公开考核结果。对失信企业和责任人在物业服务项目的企业选聘、政府采购、评优评先等方面依法予以限制；对严重失信企业和人员，要借助各类媒体予以警示，依法清退。

（十五）强化物业管理执法检查。各地物业管理行政主管部门应会同有关部门，厘清行政检查、行政处罚等行政执法行为边界，依据《安徽省物业管理条例》规定，公开责任单位和责任人及联系方式。建立物业管理投诉处理制度，规范办理流程，公开办理进度。鼓励公开责任单位负责人联系方式。试点利用物业服务中心等场所设立综合执法点，探索辅助执法。加强街道（乡镇）物业管理工作人员培训，加快提升其能力和水平。

（十六）推进信息化建设。各地物业管理行政主管部门要按照省市县一体化的要求加快推进市县一体的物业管理信息化平台和业主决策系统的建设，解决行业监管、信息公开、居民参与、投诉受理和处理等难题。依托信息化平台，会同产权登记部门扎实开展物业管理基础信息的采集、归集，加强对物业管理区域、物业服务合同、业主大会决定等备案管理，提高行政管理水平和服务效能。

六、提升物业管理保障水平

（十七）强化行业自律管理。各地物业管理行政主管部门要加强对物业管理行业协会业务工作的指导和监督。物业管理行业协会要健全行业自律公约和职业道德准则，引导物业服务企业改进员工管理、开展技能培训、公开服务承诺、履行社会责任。不断完善行业标准和规范，推动行业竞争有序。开展诚信体系建设和信用等级评价，对失信会员实施公开谴责、劝退等惩戒。

（十八）完善矛盾纠纷调解机制。推动街道（乡镇）落实物业管理纠纷调处责任，充分发挥人民调解作用，指导社区（村）和业主委员会主动调处物业服务合同纠纷及业主之间、业主与物业服务企业之间的矛盾纠纷。县级物业管理行政主管部门应会同人民法院和司法行政、民政等有关部门协作配合，建立健全物业纠纷多元化解工作机制，聘请纠纷调处类专业社会服务组织、行业专家、律师等，为街道（乡镇）及社区（村）提供法律咨询服务，参与物业纠纷调解。

（十九）加强政策支持。完善物业服务企业在金融税收、社会保障、用工激励等方面的扶持政策，支持物业服务企业按规定参与政府购买服务，推动物业服务企业整体提升服务质量。加快物业管理人才培养，持续开展在职从业人员技能培训。鼓励优质物业服务企业通过市场资源整合等方式，向规模化、专业化、标准化方向发展。

（二十）强化示范引领。常态化选树居民认可的示范住宅小区和业主委员会，推介守法经营、诚信服务的物业服务企业和项目经理。多渠道、多方式宣传物业管理法律法规，加快营造市场各方主体学法、用法和守法的法治氛围。