【部门解读】关于《关于规范商品房买卖合同备案变更注销工作的通知》政策解读

近日，宿州市房产管理服务中心印发《关于规范商品房买卖合同备案变更注销工作的通知》（以下简称《通知》），现解读如下：

一、制定背景和依据

（一）制定背景

1.7月24日，中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适当调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

2.2010年7月，出台的《关于严格规范商品房合同备案注销更名工作的通知》，个别条款与《民法典》相关条款有所抵触，且不适应当前我市房地产现状。

（二）制定依据

1.《中华人民共和国民法典》；

2.《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）；

3.《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）；

4.《住房和城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号）。

二、出台意义和总体考虑

《通知》主要是贯彻党中央、国务院有关房地产决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，落实“稳地价、稳房价、稳预期”目标要求，既方便合法变更、注销商品房买卖合同备案，又防止“假退房、真转让”等变相炒房扰乱市场行为发生，促进我市房地产市场平稳健康发展。

三、研判和起草过程

市房管中心参照其他城市好的经验做法，结合我市工作实际，起草了《关于规范商品房买卖合同备案变更注销工作的通知》（征求意见稿）。在出台《通知》过程中，市房管中心组织多轮专题会议集中研讨和改稿，并征求市税务局、市市场监督管理局等相关职能部门意见，进行了修改完善，形成《通知》。2023年7月21日经中心党组会议审议通过，2023年8月8日印发施行。

四、工作目标

进一步规范商品房预（销）售行为，加强商品房市场交易秩序监管，维护当事人的合法权益。

五、主要内容

《实施细则》共四大项。包括商品房买卖合同备案变更、注销范围；商品房买卖合同备案变更、注销申请材料及办理程序；已退房房源销售规定；相关要求等内容。主要内容为：

（一）明确商品房买卖合同备案变更、注销范围。一是明确可申请办理商品房买卖合同备案变更手续的范围。二是明确可申请办理商品房买卖合同备案注销手续的范围。三是明确商品房被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，已办理预告登记未注销等情形的，不予办理商品房买卖合同备案变更、注销。　　

（二）商品房买卖合同备案变更、注销申请材料及办理程序。明确申请商品房买卖合同备案变更、注销提供相关申请材料；对符合办理商品房买卖合同备案变更、注销条件的，到房屋所在地房产管理部门申请办理，并按规定提交相关申请材料。

（三）对已退房房源销售规定。已办理商品房买卖合同备案注销的商品房房源，房地产开发企业按规定公开对外销售，销售价格不得超过原合同销售价格。公开销售的退房房源，在宿房网及开发企业售楼现场进行公示不少于15日。房地产开发企业委托市公证处现场公证，采用摇号方式现场摇出购房人。没有意向购房人的，由开发企业自行销售。

（四）明确相关要求。一是严格市场秩序，规范房地产企业经营行为。开发企业要认真落实购房“实名制”，认购后不得擅自更改购房者姓名。二是严格工作程序，认真履行职责。各单位要严格执行审核程序，认真核准和查验变更、注销的相关材料。

六、创新举措

已退房源由开发企业提出销售申请，单一房源公示期内报名人数在2人（含2人）以上的，由房地产开发企业委托市公证处现场公证，宿州市城市综合开发管理服务中心全程监督，采用摇号方式现场摇出购房人。仅有1个意向购买人的，无需申请公证摇号。没有意向购房人的，由开发企业自行销售。

七、下一步工作打算

深入开展宣传工作，推进《通知》落地落实，进一步规范商品房买卖合同备案变更、注销工作，切实保护商品房买卖双方的合法权益，限制期房转让，规范企业销售行为，维护房地产市场正常的交易秩序。

八、 解读人及政策咨询服务电话

解读人：宿州市房产管理服务中心党组成员、副主任陈礼纲

联系人：宿州市房产管理服务中心房产市场科张旭

咨询电话：0557-3956025